| dc.description.abstract | SINTEF Byggforsk har vurdert kvaliteten på takstmennenes arbeid med boligsalgsrapporter basert på spørreundersøkelse blant forbrukere, dybdeintervju av personer som nylig har kjøpt eller solgt bolig, intervju/gruppeintervju med en ekspertgruppe, og egen gjennomgang av 42 boligsalgsrapporter. (Kun noen få av disse var leiligheter). I tillegg er en del tidligere undersøkelser gjennomgått og tatt med der de er relevante. Vi vil understreke at oppgaven i første rekke var å vurdere takstmennenes arbeid, både deres gjennomgang og vurdering av boligenes tilstand (og verdi) og utarbeidelsen/skrivingen av boligrapportene. Vi så oss nødt til å sette arbeidet inn i en større sammenheng for å kunne få et helhetlig bilde av kvaliteten og kunne foreslå forbedringer og endringer. Dette ble gjort i dialog med prosjektets oppdragsgivere. Rom for forbedringer av boligsalgsrapporten: Undersøkelsen viser at boligsalgsrapporten oppfattes som klart bedre enn eksisterende verdi- og salgstakster, men at det er rom for betydelige forbedringer. En del av forbedringene vil medføre økt arbeid for takstmennene og en høyere pris for bestillerne. Markedet er modent for høyere standard og pris på boligsalgsrapporten: Undersøkelsene våre tyder på at markedet (også tilbudet av frivillige og/eller myndighetspålagte ordninger) går mot grundigere og løpende oppdatert status på boligens tilstand. Vi mener derfor at markedet er modent for en mer omfattende boligsalgsrapport og med en høyere standard. Dette vil øke tiden takstmannen vil måtte bruke til både forberedelser og selve gjennomgangen av boligene, samt at dokumentasjonen må bli mer enhetlig. Dette vil i sin tur føre til økt pris, men utgangspunktet bør, slik flere kjøpere og selgere av boliger trakk fram i undersøkelsene, baseres på tidsforbruket gjennomgangen/- taksten tar, og ikke fast pris. Vi stiller oss også bak en slik anbefaling på bakgrunn av den variasjonen det er på boligene både med hensyn til størrelse, alder og tilstand. Takstselskapene kan eventuelt antyde veiledende priser for ulik typer boliger. Betalingsvilligheter er avhengig av hvor grundig boligsalgsrapporten er, og eventuelle tilleggsmoduler skreddersydd salgsobjektet: Forbrukernes oppgitte betalingsvilje er ikke i samsvar med kostnadene for det vi oppfatter som et forsvarlig arbeidsomfang. Når et utvalg av respondentene blir spurt nærmere om pris/omfang, viser det seg imidlertid at mange er villig til å betale mer for en rapport som gir mer informasjon, både for en grundigere gjennomgang av boligen/bygningens kritiske punkter og de tekniske anleggene som for eksempel elektrisk anlegg, ventilasjon og fyringsanlegg/skorstein. Vi anbefale r derfor at det legges mer arbeid i gjennomgangen av boligen, og at det utarbeides tilleggsmoduler til boligsalgsrapporten som tar for seg de tekniske anleggene nevnt ovenfor. I tillegg vil det være naturlig å tilby energimerking som en tilleggsytelse, selv om markedet for dette er usikkert når energimerking også tilbys gratis basert på svært enkle data oppgitt av boligeier. Obligatorisk boligsalgsrapport? Vi velger å ikke ta stilling til om boligsalgsrapporten skal gjøres obligatorisk, da dette ligger utenfor oppdragets mandat. Men vårt materiale viser at en ved å gjøre den obligatorisk for større boliger og boliger over en viss alder, vil stille høyere krav til standarden på vurderingene og framstillingen i rapporten. Dette vil føre til at både kjøperne og selgerne vil føle seg sikrere i kjøpssituasjonen. Ved avslutningen av SINTEF Byggforsks arbeid ble spørsmålet om bruken av boligsalgsrapport ved omsetning av leiligheter drøftet spesielt. Det bekreftes at boligsalgsrapporter er viktige for denne delen av boligmassen. Men både på grunn av eieformen og forholdet mellom det ytre – som oftest er et fell es anliggende og det indre som er den enkeltes eiers ansvar, møter en andre utfordringer. Mange boligbyggelag, som er forretningsførere for både sameier og borettslag, ønsker en modell der en jevnlig utfører tilstandsvurderinger av det "ytre og det 5 av 55 som er felles". Disse tilstandsvurderingene kan brukes som vedlegg til boligsalgsrapporten for den enkelte leilighet, slik at tilstandsvurderinger for de ytre delene av boligselskapers bygningsmasse ikke må gjentas for hver enkelt leilighet som selges i en bygning Selgers egenerklæring bør være vedlagt boligsalgsrapporten: Vi anbefaler at selgers egenerklæring legges ved boligsalgsrapporten, og at denne gjennomgås av takstmann og selger i fellesskap. Dette går noe lenger enn det som nå er en anbefalt praksis – "at takstmann sender skjema til selger for utfylling før befaring gjennomføres" . En felles gjennomgang vil etter vår vurdering være klargjørende for ansvaret for gitte opplysninger, være arbeidsbesparende og fremme kvaliteten, i hvert fall i de tilfeller der selger er rimelig godt kjent med boligen gjennom egen bruk eller dokumentasjon fra tidligere eier(e). Ved omsetning av boliger etter dødsbo, tvangsauksjon eller ved transaksjoner der eier ikke vil eller kan gi en til fredsstillende egenerklæring, må takstmannen gjøre en ekstra grundig gjennomgang. Boligsalgsrapporten skal vurdere teknisk tilstand: Boligsalgsrapporten bør "rendyrkes" som en undersøkelse og vurdering av boligens tilstand. Det bør ikke brukes tid på å beskrive forhold som utseende på overflater eller behov for oppussing av estetiske årsaker, slik enkelte av rapportene angir/beskriver. Slike kvaliteter er avhengig av kjøpers preferanser, og må overlates til meglers beskrivelse og kjøpers vurdering ved visning. Bruken av tilstandsgrader må bli bedre og mer konsistent: Bruken av tilstandsgrader (TG) rapporteres som viktig for forbrukerne. Men bruken av TG i rapportene er ikke konsistent. I enkelte tilfeller slås ulike TG-er sammen, og/eller det gis tilstandsgrad 1 (TG 1) når det samtidig er enkelte deler av det som er observert som har klare mangler eller svikt. Vi mener, som i forslaget til NS 3600, at systemet med tilstandsgrader bør benytt es, og mer presist enn vårt materiale viser. Levetidsbetraktninger bør angis med korreksjon for konkrete forhold ved boligen: Levetidsbetraktninger og det som ligger til grunn for levetidene, bygger på en stor grad av usikkerhet. Vårt materiale viser likevel at flertallet av forbrukerne finner det riktig at det tas med for viktige og vesentlige forhold, helst med en antydning om hvor den aktuelle bygningsdelen eller konstruksjonen ligger i tidsspennet. Enkelte deler/ konstruksjoner vil kunne ligge utenfor angitte verdier og fortsatt oppfylle kravene til funksjonalitet, mens andre ligger godt innenfor i tid, men med manglende funksjonalitet. Å oppgi levetider bør, slik utvalget i NOU2009:6 også anbefaler, være å ta utgangspunkt i alminnelige levetidsbetraktninger, men korrigere disse ut fra helt konkrete forhold ved den enkelte bolig, for eksempel materialvalg eller klimatiske forhold. Denne løsningen gir kjøper bedre informasjonsgrunnlag enn helt generelle opplysninger; dessuten vil det oppstå færre tvister og ulemper med denne løsningen enn ved helt konkrete levetidsbetraktninger. Boligsalgsrapporten bør angi kostnader for å utbedre mangler ved lav tilstandsgrad: Undersøkelsene våre viser at angivelse av kostnader for å utbedre mangler til tilfredsstillende standard oppfattes som verdifullt av mange kjøpere. Vi ser det som svært krevende å gjøre dette såpass detaljert (for konstruksjoner, bygningsdeler og rom/overflater) som forslaget NS 3600 legger opp til, og går heller inn for, slik som utkastet til standard også gjør, at det skal stipuleres og angis samlede kostnader for tiltak for å lukke avvik der det er registrert TG 2 og TG 3. Det bør også angis pris for nybyggkostnad for tilsvarende bolig basert på den opprinnelige standard; en angivelse av teknisk verdi med fratrekk for svikt, alder og slitasje, det vil si utbedring til opprinnelig funksjonalitet og standard. Boligsalgsrapporten bør utsi om rom innredet for opphold er lovlig for dette formålet: Et viktig spørsmål ved omsetning av en bolig er om deler av boligen eller enkelte rom vil være godkjent for utleie. Dette er spørsmål som ikke er tatt inn i boligsalgsrapportene i dag, og som heller ikke er 6 av 55 direkte påpekt eller nevnt i undersøkelsen/intervjuene. Men spørsmålet er et av de viktige når det gjelder lovlig utleie. Med hensyn til utleie av en egen enhet i boligen knytter det seg kompliserte forhold som brannsikring, lyddemping og inneklima. En gjennomgang og vurdering av dette må avtales som tillegg. Utleie av rom i egen bolig skiller seg ikke fra lovlig bruk av rom til opphold. Boligsalgsrapporten bør utsi om rom innredet for opphold for eksempel i underetasje/kjeller og loftsetasje tilfredsstiller kravene til primærareal. Kommunenes skjerpede ettersyn på ulovlig utleie og bruk av rom tilsier at en takstmann, og ikke en eiendomsmegler/selger, bør gjennomgå og vurdere dette Sammendraget i boligsalgsrapporten bør ha en fast mal og angi tilstand og anbefaling av utbedring ved dårlig tilstand: Sammendraget i boligsalgsrapporten bør gi et godt bilde av takstmannens vurderinger av teknisk tilstand. For å oppnå dette bør den inneholde minst mulig av forbehold, henvisninger eller subjektive vurderinger av forhold som beliggenhet, utseende o.l. Vi anbefaler at sammendraget følger en fast mal med det innholdet som er mest sentralt for å beskrive den tekniske standarden i kortfattet form, og alltid angi anbefaling om utbedring/tiltak for deler av bygget og/eller bygningsdeler med tilstandsgrad 2 og/eller 3 Boligsalgsrapporten bør inneholde færre forkortelser og faguttrykk: Boligsalgsrapporten skrives for forbrukere, advokater og takstmenn, men først og fremst for forbrukere. Språket i rapporten bør gjøres mer lettlest og forståelig ve d å bruke så få forkortelser som mulig. Må faguttrykk brukes, må de også forklares. Boligsalgsrapporten bør inneholde planskisse med merking av primærrom: Undersøkelsene viser at spesielt arealbegrepene kan være vanskelig å forstå for forbrukerne. Bedre forklaringer og illustrasjoner av arealet kan forebygge misforståelse r og potensielle tvister. Derfor bør det vurderes om boligsalgsrapporten skal inneholde planskisser med angivelse av arealer og hva som er primærrom og sekundærrom. Dette vil øke arbeidsomfanget og følgelig prisene på arbeidet i forhold til takstmannens arbeid i dag, men ikke i særlig grad da måling av arealene på stedet alltid inngår i takstmannens arbeid. Kostnadene vil heller ikke nødvendigvis øke totalt sett, da skisser bestilt/utarbeidet av megler ofte er en del av salgsprospektet. Reguleringsbestemmelser og andre servitutter bør ligge under megler og selgers opplysningsplikt: Avklaring av begrensninger i reguleringsbestemmelser, servitutter o.l. mener vi fortsatt bør ligge under meglers/selgers opplysnings plikt og ikke tas inn i boligsalgsrapporten. Takstmannens verdifastsettelse er viktig for kjøperne: Undersøkelsen vår gir ikke grunnlag for å konkludere sikkert om fastsettelse av teknisk verdi bør være en del av boligsalgsrapporten, eller som i dag en form for tilleggsytelse. Men undersøkelsene tyder på at kjøpere generelt har stor tillit til takstmannens verdifastsettelse. Forbrukerne ser den tekniske verdien som en viktig tilleggsopplysning til markedsprisen, og vi slutter oss til dette. | |
